La administración de consorcios es una tarea fundamental en todos los edificios que se encuentran bajo el régimen de propiedad horizontal. Detrás de la gestión cotidiana de expensas, mantenimiento, personal y cumplimiento de obligaciones legales, hay un profesional cuya remuneración varía según el tipo de inmueble y su nivel de complejidad.
En 2026, los honorarios de los administradores de consorcio en Argentina se rigen por los valores de referencia difundidos por la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI). La entidad actualiza cada dos meses los aranceles aplicables, tomando en cuenta la categoría del edificio, la cantidad de unidades funcionales y las características operativas de cada consorcio.
Honorarios vigentes para encargados de edificios según la categoría del consorcio
Para febrero y marzo de 2026, la CAPHAI publicó la escala de honorarios segmentada por clases de consorcio: D, C, B, A, A1 y A2. Cada categoría responde a una tipología específica y establece valores base que se incrementan según la cantidad de unidades funcionales (U.F.).
En los consorcios Clase D, que corresponden a viviendas sociales como FONAVI, BHN o IPV, el honorario hasta 20 unidades funcionales es de $400.000. A partir de allí, se suman montos por cada unidad adicional: entre 21 y 40 U.F. se agregan $18.500 por unidad; de 41 a 50, $15.600; de 51 a 60, $13.900; de 61 a 70, $12.900; de 71 a 80, $11.500; de 81 a 100, $9.700; y desde 101 en adelante, $8.400 por unidad adicional.
En los consorcios Clase C, que incluyen servicios comunes e individuales, el valor base hasta 20 U.F. es de $494.000. Entre 21 y 40 unidades se suman $22.800 por unidad adicional; de 41 a 50, $18.800; de 51 a 60, $16.500; de 61 a 70, $14.800; de 71 a 80, $13.500; de 81 a 100, $12.200; y desde 101 en adelante, $9.700 por cada unidad extra.
Para los consorcios Clase B, que cuentan con servicios comunes y/o centrales como calefacción o climatización, el honorario hasta 20 unidades es de $605.000. De 21 a 40 U.F. se agregan $24.300 por unidad; de 41 a 50, $23.000; de 51 a 60, $20.300; de 61 a 70, $19.200; de 71 a 80, $16.400; de 81 a 100, $14.900; y desde 101 en adelante, $12.200 por unidad adicional.
En la Clase A, que contempla servicios comunes, centrales y hasta dos amenities, el valor base hasta 20 unidades funcionales es de $798.000. Entre 21 y 40 U.F. se adicionan $25.300 por unidad; de 41 a 50, $24.000; de 51 a 60, $22.800; de 61 a 70, $21.100; de 71 a 80, $20.300; de 81 a 100, $18.800; y desde 101 en adelante, $16.300 por unidad adicional.
Los consorcios Clase A1, definidos como edificios con tres o más amenities (superconfort), fijan un honorario de $990.000 hasta 20 unidades funcionales. A partir de allí, los incrementos son de $27.800 por unidad entre 21 y 40; $25.300 entre 41 y 50; $23.700 entre 51 y 60; $22.900 entre 61 y 70; $21.200 entre 71 y 80; $20.300 entre 81 y 100; y $17.200 por unidad adicional desde la unidad 101.
En el caso de los consorcios Clase A2, que corresponden a complejos o torres de 200 o más unidades funcionales, el honorario hasta 200 U.F. es de $4.897.000. Además, se establece que las unidades complementarias —como cocheras o bauleras— se computan como el 50% de una unidad funcional a los efectos del cálculo.
Aranceles adicionales por trámites y gestiones específicas
Asimismo, existen aranceles adicionales por servicios y gestiones puntuales. Estos importes se aplican, por ejemplo, a la emisión de certificados de expensas, que tiene un valor de $85.000, o a la realización de declaraciones juradas laborales, previsionales, fiscales o judiciales, fijadas en $133.000.
La RPA Ley 941 – Declaración Jurada Anual por consorcio (GCBA) tiene un arancel de $174.000, mientras que la gestión de código QR o hipervínculo web asciende a $44.000. El escaneo mensual de documentación para expensas está valuado en $85.000, al igual que la contestación de oficios administrativos o judiciales.
La asistencia a una asamblea extraordinaria solicitada por el consorcio tiene un costo de $85.000. En caso de mediaciones, la presencia en cada audiencia se fija en $106.000. La gestión administrativa en convenios de pago por deudas o alquileres asciende a $132.000.
Otros trámites contemplados incluyen el depósito por embargo de sueldos, que implica el 10% del monto a depositar con un mínimo de $19.000; el trámite ante AFIP por alta, baja o modificaciones, con un valor de $37.000; la Declaración Jurada del Registro de Empleadores en CABA, por $160.000; la certificación de servicios y remuneraciones ante ANSES, por $228.000; la liquidación de siniestros ante ART, por $67.000; y la gestión prevista en el artículo 27 del CCT ante ART, por $223.000.
Finalmente, la rendición de cuentas final y el traspaso de administración están fijados en $222.000. La CAPHAI aclara que todos estos valores son sugeridos y no incluyen IVA, impuestos provinciales, servicios informáticos ni comisiones por gestión de cobranzas.
De esta manera, el ingreso de un administrador de consorcio en Argentina en 2026 depende directamente de la categoría del edificio, la cantidad de unidades funcionales, entre otros aspectos.
